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精装修变毛坯!江西碧桂园业主打砸售楼处...

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2018-10-09

【导读】小编整理了最近楼市的三大变化:   购房者变了:维权+退房。   开发商变了:不敢拿地,想“活下去”。   政策变了:取消预售制。   楼市的这些变化背后,透露了哪些信号?小编邀请了三位研究房地产的大头,请他们分析当 ...

小编整理了最近楼市的三大变化:


  购房者变了:维权+退房。


  开发商变了:不敢拿地,想“活下去”。


  政策变了:取消预售制。


  楼市的这些变化背后,透露了哪些信号?小编邀请了三位研究房地产的大头,请他们分析当下楼市之变。


  购房者变了:维权+退房 


  刚刚过去的国庆假期,多地楼盘因降价引来业主的维权。江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量业主维权,打砸售楼处。


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  另外,上海远郊碧桂园浦东南郡、合肥院子等楼盘也因为降价引起了不少此前购房业主的不满,前往售楼处维权,要求补差价、送车位或全款退房。


  前不久,位于杭州的滨江集团(3.880, -0.05, -1.27%)某项目出现了二期价格明显低于一期价格的情况,面对业主要求退房的要求,开发商霸气回应:可以退房,并且不收取违约金!


  最近楼盘的降价和促销越来越多,小编也接到了不少售楼员的电话。数据方面也有迹象,9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,几乎零增长。


  开发商方面的数据也不太好看:碧桂园8月销售面积负增长32.9%,销售额为年内单月新低;万科8月销售面积负增长6.02%。


  楼盘降价、业主维权,楼市真的入秋了?我们来看看大头的观点。


  丁建刚


  浙报传媒地产研究院院长


  公众号:丁建刚房产


  就我掌握的市场情况,全国一二三四线城市,近两个月市场均有降温迹象,这一趋势甚至在加速。


  比较明显的表现为:土地市场流拍量急剧增加,溢价率急剧降低,二手房成交量大幅度下降。


  至于商品房的数据,由于限价政策导致扭曲和失真,无从判断。


  中国经济处在不确定阶段,未来几个月房地产市场继续降温是大概率事件。


  最近十多年,每当市场出现波动,出现降价时,都会有大量的业主,进行所谓的“维权”。无论交付与否,都有大量业主要求退房。


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出现降价时,大量业主要求退房出现降价时,大量业主要求退房


  多年来,我们的房地产市场一直是畸形的,行业内一直进行着各种各样的行政调控。这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息:“房价会一直涨”。


  但是,只要是市场,就存在波动。


  因此,必须让业主接受市场的风险教育和洗礼,必须建立起全社会的法律和契约意识。


  这一点,各地方政府更应该有所作为。


  很多地方政府,把高价土地出让给了开发商,一旦出现市场波动,业主砸售楼处“房闹”,地方政府的态度常常比较暧昧。


  地方政府应明确自己维护公共秩序和市场秩序的角色,让公众清楚自己的法律权利界限。


  有的开发商,为了息事宁人,给业主无条件退房,或给前期业主补差价等等。这些做法可以理解,但不符合法律和契约精神,不应成为市场的惯例。但有一点必须明确,对房屋的质量,开发商必须负全责。


   开发商变了:不敢拿地,想“活下去” 


  多地新房促销的背后,开发商的日子未必好过。


  最惹人关注的是,万科内部会议上流出一张照片,红底白字标语“活下去”尤其显眼。


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  郁亮很焦虑:风向真的变了!万科真的要变革了!他把“生存”设为底线,把回款当作超越销售额、利润等指标的最核心指标。因为2018年过去三分之二,6300亿元回款还没有完成一半。


  另外,就拿地情况来说,中原地产数据显示,今年1-7月份,全国土地一共流拍了796宗。一线城市土地流拍同比增长了225%,为2012年以来新高;二线城市同比增长了100%;三、四线城市同比增长了121%。


  地产界老大的痛定思痛,大规模土地流拍,楼市要凉凉?来看看大头怎么说。


  贾康


  华夏新供给经济学研究院首席经济学家


  财政部财政科学研究所原所长


  万科这次调整策略,确实与当下楼市所处的阶段有关系,但万科的稳扎稳打风格不光是现在的特点,这几年一直比较稳健。


  早在2014年,郁亮就说“楼市告别黄金时代,进入白银时代”,从市场发展角度看,这个说法有道理,但我认为白银时代也是价值量很高的时代。


  因为,综合来说中国真实城镇化水平还不到50%,根据国际经验要达到70%左右的水平才走完城镇化高速发展的阶段。那么,即使今后每年往上走一个百分点,还大约得走20年,这20年里将有几亿人从农村来到城市定居,不管是住房供给还是基础设施建设都有巨大空间,需要有效的供给机制来支撑。


  从这个意义上来说,中国楼市白银时代转为较沉稳的黑铁时代还为时尚早。而白银时代的一个重要特点就是分化明显,有的地方后劲很大,有的地方则已不大了。


  所以,当前对整个楼市不能一概而论,而是要分线、分市、分地段、分类型,需要具体情况具体分析,才好形成较高水准的决策。


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万科一直稳健,但白银时代价值量也很高万科一直稳健,但白银时代价值量也很高


  刘德科


  德科地产频道总编辑


  郁亮这次内部讲话中关于房地产形势的判断,可以忽略。值得关注的是,万科对于房地产这个行业本身的性质判断。


  万科的致命缺点在于——身份焦虑。万科自认为是一家高大上的企业(事实上也是),但房地产是一个贬义词。


  一家高大上的企业,其核心业务竟然是一个贬义词,是为“身份焦虑”。


  房地产的反义词是高大上的互联网,所以马云雷军们都有不成文的规定:要跟房地产开发保持绝缘——哪怕做,也要在场面上看起来是没有碰。


  当然,这个国家这个时代,是无法正视房地产的,其他国家其实也一样。所以,选择只有两个:第一个办法是有一天可以不做房地产,第二个办法是不要做一家高大上的企业。万科选的是第一个办法。


  政策变了:取消预售制 


  不久前,一条突如其来的政策通知搅动整个楼市。


  广东省房协的特急通知说:正在酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。


  随后,住建部很快做了澄清:近日已经向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函,其中要求各省研究是否实施现房销售制度。


  若取消商品房预售制度将带来怎么样的震动?来看看大头的观点。


  贾康


  华夏新供给经济学研究院首席经济学家


  财政部财政科学研究所原所长


  关于广东省酝酿取消商品房预售制,我的理解是:逐步取消,即操作是渐进的,但目标是取消掉。而住建部作为管理部门,在这件事上的说法和做法更具弹性。


  从根本上说,卖楼花模式(预售房屋)有很大的融资功能,这跟当前中央所说的去杠杆、稳杠杆不尽符合,所以适当对卖楼花模式进行调整和控制,方向上可说有其道理,可以积极探讨,但不代表一定要百分百取消,若广东的实践证明该地可行,也不代表其他地方要一律照搬。


  这一机制跟中国经济的超常规发展特征有关,城镇化空间相当可观,还远未完结的城镇化高速发展过程中,伴随着人民群众的收入不断增加,会释放出更多的居住需求。那么,国家在供给机制上总体而言应允许提供多样化、具有灵活性的不同方法与模式。


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 城镇化过程中,将释放出更多的住房需求 城镇化过程中,将释放出更多的住房需求

  刘德科


  德科地产频道总编辑


  其实,住建部也很清楚:现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本,短期内或许可以由房企自行承受,但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。


  所以住建部的建议是:可以不马上实施现房销售,但要给出实施时间表。


  明确的时间表,也就是倒计时,如果放在行动力上,是会让人振奋,更有干劲;但如果把倒计时放在心理预期管理上,是会让人紧张的。


  现房销售在长周期内必然导致房价额外上涨,那么倒计时就会形成“末班车效应”。市场心理预期会变成这样:不赶在政策末班车之前买房,房价就又要涨了。


  这样,恐怕又会制造一波恐慌性购房潮。


  很多政策,道德上无比正义,这当然好,但不能用道德正义取代市场规律。


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恐怕又会制造一波恐慌性购房潮恐怕又会制造一波恐慌性购房潮

  丁建刚


  浙报传媒地产研究院院长


  公众号:丁建刚房产


  关于取消商品房预售制,实际上是住建部的一次正常的行政管理的调研,之所以引起轩然大波,广东省房地产协会在《通知》的左上角甚至加了“特级”两个字,足见中国经济和中国房地产市场处于高度敏感时刻。


  理论上,商品房预售制从香港引入,有几十个国家(包括诸多欧美国家在内)都实行该制度。但很多成熟欧美国家的预售制与中国内地有很大区别。大多数实行预售制的国家,开发商并不能在预售时就拿到全款。在这一点上,中国的预售制确实要比他们宽松地多。


  在预售阶段,开发商就拿到了购房者的全款和银行按揭款(现在银行按揭款发放的节点虽然也有所提高,但最晚也是主体工程结顶即可发放), 个人购房者处于相对弱势地位,遇到相关纠纷不能对开发商进行有效的监管与制约。


  开发商理论上可以将后期工程建设的风险完全转嫁给购房者和银行,易引发社会不稳定及金融风险。另外,还变相鼓励了低水平恶性竞争。


  从合理的角度来说,当然是现房销售更安全更合理。


  但我们不得不面对一个事实:过去20年,中国房地产市场从真正意义来说,是人类历史上前所未有的、排山倒海式中国城市化进程的载体。没有预售制,绝对没有今天中国的城市化进程。


  如果现在实行现房销售,商品房开发模式将颠覆,开发商不可能实现高周转;如果没有商品房预售,金融机构不可能给房地产企业提供大规模融资。毫无疑问,中国商品房开发的速度会大幅度下降,城市化进程的速度也会大为降低。


  所以,住建部建议在一些省份逐步试点取消预售制度,让房地产行业和社会公众都做好充分准备,重点是逐步推进。


  此外,实行现房销售必须按照法律和契约原则,对已出让的土地不能追溯既往。

-- The end --

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