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案例剖析:二审落槌,地下人防车位收益归属全体业主所有

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2018-05-15
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【导读】近日,泰州装饰招标网了解到一桩案例,由江苏金渠律师事务所代理的无锡市金马国际花园业主委员会与无锡市益多投资发展集团有限公司、无锡金马物业管理有限公司所有权纠纷案(实为地下人防车位收益权纠纷),无锡市中级人民 ...

   近日,泰州装饰招标网了解到一桩案例,由江苏金渠律师事务所代理的无锡市金马国际花园业主委员会与无锡市益多投资发展集团有限公司、无锡金马物业管理有限公司所有权纠纷案(实为地下人防车位收益权纠纷),无锡市中级人民法院作出终审判决,驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉,维持原审判决。即诉争的人防车位收益款196万余元归全体业主所有。

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一维权路漫再回顾

        无锡市金马国际花园小区由无锡益多投资发展集团有限公司(下称“益多公司”)开发建设,无锡金马物业管理公司(下称“物业公司”)系前期物业企业。无锡金马国际花园业主委员会(下称“业委会”)成立后,业委会与物业公司订立物业管理合同,双方约定,金马国际小区地下人防车位租赁费200元/月/个,由物业公司代为收取,并按170元/月/个交付给业委会,另差价30元作为管理费用补贴物业公司。因物业公司中途拒绝交接上述款项,业委会于2015年6月提起诉讼,要求物业公司按约履行。该案件尚在处理之中,益多公司于2015年12月提起本案诉讼,其以地下人防车位投资人的身份,主张人防车位租金收益归其所有,并要求业委会、物业公司归还自2009年1月23日至2013年10月17日期间的人防车位收益款196万余元。

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一审无锡市梁溪区人民法院审历经一年多调查取证、十余次开庭审理,于2017年3月作出判决,认为涉案小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为金马国际花园全体业主承担,故地下人防车位收益权应当归全体业主。

后,开发公司以原审事实不清等为由,向无锡市中人民法院提起上诉。二审法院又历经近一年的审理,多次开庭、质证,最终于2018年5月3日作出终审判决。


二司法能动现正义

        由于上诉人益多公司坚持认为小区人防工程建设费用并未摊入地面商品房销售价格之中,二审期间,法院就此问题特地书面咨询了无锡市物价局。市物价局回函明确,金马国际花园小区土建费包括人防工程及门窗,认证后计入开发成本,经认定后的商品房开发成本包括在商品房销售价格中。最终,二审法院认为,益多公司没有充分证据证明没有将人防工程建设成本分摊到商品房基准销售价格之中,判决驳回益多公司的上诉。



三金渠意见话人防

        早在2005年,北京市海淀区人民法院受理了首例居民楼地下人防工程所有权纠纷案,因区人防办将人防工程出租给某物业公司,物业公司又转租给休闲中心,休闲中心又转租给50余户外来民工居住使用,9名业主以区人防办为被告索要地下人防工程所有权。法院认为,业主在签订合同时,应已明知所购买的商品房面积并不包括防空地下室,但未提出异议,亦应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室,因此即使维修该防空地下室的成本确为各业主分担,但其在出资时缺乏主观能动性,并非法律上的“投资”行为,所以不能获得人防工程所有权。该判决理由是如果业主在买卖合同中没有约定保留人防工程(车库)所有权,就不能主张权利。而在没有约定归属的情况下,人防工程究竟归国家所有还是开发商所有,并没有明确回答。该案从受理到结案一直受到学界与司法界的广泛关注,讨论的焦点主要集中于人防工程、车库的定性问题,以及与之相关的空间权的设立、规范问题。当时大家期望《物权法》出台以解决争端。


然2007年的《物权法》并没有明确规定商品房小区配套的地下人防工程的权属,人防工程属于“附属公用设施”、“其他公共场所”以及是否等同于“规划内的车位、车库”等众说纷纭。1997年的《人民防空法》规定“谁投资谁收益”原则在各地实践中做法不一。人防部门、房地产开发商、小区业主甚至物业公司之间因地下人防工程使用产生的收益归属纠纷越来越多。

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我们认为,首先,依照《物权法》第一百三十六条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下可以分别设立建设用地使用权;第一百四十二条又规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。因此,开发商在没有单独或另外依法受让取得地下空间使用权的情形下,由于住宅小区商品房在出售后,土地使用权人从开发商转移至全体业主,依附于土地使用权建造的地下人防工程应当作为附属物,属于全体业主所有。其次,小区结建人防工程具有从属性与不可分割性,应当作为共有部分来认定,其通常不具有构造上的独立性和利用上的独立性。最后,结建人防工程不能等同于车库,车库一般情况下属于独立使用的空间,法律允许开发商和业主约定车库的归属,而不可能允许约定人防工程的归属。如果开发商与业主之间订立人防工程的买卖合同,且人防工程的成本已经列入房屋价格之中,构成二重买卖,则应当认定为无权处分的合同。

不是每个装修平台都能帮你约到设计大咖
 
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